Аккредитив при покупке квартиры

Банковский аккредитив при покупке недвижимости – это гарантия того, что гражданин, выступающий в роли покупателя недвижимого имущества, не станет жертвой обмана и не потеряет деньги, выделенные на приобретение квартиры.

Что представляет собой банковский аккредитив?

Чем больше денег участвует в сделке, тем больше рисков остаться ни с чем. Известно много случаев, когда при покупке квартиры люди не получали жилплощадь, а деньги уходили продавцу. Судебная система устроена таким образом, что пострадавшей стороне далеко не всегда удаётся вернуть потерянное.

Открывая аккредитивный счет, граждане обеспечивают себя защитой от мошенников. Банк в этом случае играет роль посредника между сторонами. За небольшую плату он обеспечивает защиту прав и денежных средств клиента.

Простыми словами, аккредитив – это специальный счёт, открываемый для обслуживания клиентов, участвующих в процессе купли-продажи недвижимости.

Схема такая:

1. Участники сделки приходят к соглашению о стоимости недвижимости и других деталях сделки.
2. Сумма, которая должна перейти от покупателя к продавцу, аккумулируется на банковском счету.
3. Покупатель получает права на недвижимое имущество.
4. Банк передаёт сумму продавцу.

Разновидности и особенности аккредитивов

Банки предлагают обычные и ипотечные аккредитивы нескольких видов. Особенности каждого базируются на алгоритме осуществления сделки. Некоторые виды защищают определённую сторону процесса, цель других – защитить всех, кто принимает участие в процедуре.

Задача тех, кто продаёт и покупает недвижимость, ещё до открытия аккредитива определиться, какой его вид будет наиболее приемлемым. Банки предлагают такие варианты:

1. Отзывной. Цель – защита покупателя. Он вправе в любой момент в процессе совершения сделки сделать отзыв денежных средств. Деньги не могут быть отозваны только в том случае, если покупающая сторона получила права на недвижимость. Продающая сторона в материальном плане ничего не теряет. Редко кто из продавцов соглашается на такой аккредитив, так как при такой оплате аккредитивом велики риски напрасно потерять много времени.
2. Безотзывной. Суть такого аккредитивного счета в том, что продавец может забрать полагающуюся ему сумму только после фактического завершения сделки с недвижимостью. Также основанием для снятия суммы может послужить письмо покупателя.
3. Безакцептный. Выдача суммы продающей стороне осуществляется без необходимости присутствия покупателя. Основанием для передачи суммы является документальное доказательство успешного завершения сделки.
4. Покрытый. Применяется схема, при которой сумма переводится банком, в котором был открыт аккредитивный счёт, в другой банк, где деньги лежат до тех пор, пока сделка не будет завершена. Такой вариант часто используют юридические лица.
5. Непокрытый счёт. Суммы не перечисляются в иные финансовые учреждения, а аккумулируются на корреспондентском счету финучреждения-отправителя. У организации, выступающей в роли продающей стороны, есть право после завершения продажи снять со счёта полагающуюся сумму. Это аналог безакцептного аккредитива, рассчитанный на юридических лиц.

Сроки аккредитивов

Продажа квартиры – процесс, требующий определённого количества времени. По правилам большинства банков аккредитив оформляется на срок, зависящий от договорённостей между участниками сделки. Есть финучреждения, которые ограничивают срок шестью месяцами.

Если не уложиться в срок, указанный в предварительно заключённом договоре, придётся доплачивать банку 0,2% от суммы за продление аккредитива.

План действий участников сделки с открытием аккредитива

Разобравшись в том, что такое аккредитив, и какие виды его практикуются, рассмотрим более подробно, как должны действовать стороны-участницы сделки с недвижимостью:

1. Обсуждение. На данном этапе оговариваются все нюансы процесса: кто за что будет платить, по какому алгоритму будет продвигаться процедура. Главное решение – цена продаваемой и приобретаемой недвижимости.
2. По результатам договорённостей заключается официальный договор.
3. Договор предоставляется финансовому учреждению, в котором будет открыт счёт.
4. Сотрудники банка изучают предоставленные документы и, если всё в порядке, заключают с клиентами новый аккредитивный контракт, в котором участвуют уже 3 стороны.
5. Покупатель открывает в банке аккредитивный счёт, что фиксируется документально.
6. Заключённый сторонами договор может быть оставлен на хранение в финучреждении или передан другой организации.
7. После завершения процедуры в Росреестре фиксируется договор купли-продажи недвижимости. Это признаётся фактом практической передачи квартиры покупателю.
8. Банку предоставляется необходимая документация.
9. Финучреждение проверяет документы на предмет действительности передачи прав собственности покупателю и отсутствия нарушений во время проведения сделки.
10. Если документы выдержали проверку, сумма переходит на счёт продающей стороны.
11. Продавец документально подтверждает получение денег.
12. Сделка завершена.

В числе документов, которые необходимо предоставить в банк:

• выписка из ЕГРН;
• справка из Росреестра о том, что права на недвижимость были переданы, и др.

Содержимое пакета с документацией зависит от того, с каким финучреждением сотрудничают участники сделки. Схема аккредитива Сбербанка, ВТБ-24, Альфа-Банка и др. может иметь незначительные отличия.

Составление договора купли-продажи недвижимости через аккредитив

Продолжим раскрытие схемы при продаже: кто оплачивает процент, как работает при продаже ипотечной и обычной недвижимости банковская защитная схема. Первым делом остановимся на нюансах составления главного документа – договора купли-продажи.

Открываете вы покрытый безотзывный аккредитив или другие его разновидности, используемая форма составляемого договора унифицирована и предусматривает все нюансы процесса.

Образец

Для того чтобы не тратить времени на ручное составление контракта, скачайте его бланк и образец заполнения. Это позволит заключить грамотную сделку и не допустить ошибок в документации.

Нюансы контракта на открытие аккредитивного счета

При составлении договора следует уделить внимание следующим моментам:

1. В документе не должно присутствовать никаких опечаток и исправлений; реквизиты, ФИО, адреса, номера счетов и прочее должны быть написаны правильно.
2. В разделе «Порядок расчетов» не должно быть моментов, которые можно двояко расшифровать. Если возможны разночтения, пункты нужно исправить, чтобы чётко стало понятно, что требуется от каждой из сторон. Пункт должен расшифровывать стоимость объекта недвижимости, сроки расчетов, используемую валюту и прочие нюансы.
3. Не менее внимательно следует изучить пункт «Оплата услуг». В нём должно быть чётко определено, какая из сторон берёт на себя обязанность оплачивать банковские услуги.
4. Требует внимательной читки и пункт «Обязанность сторон». В нём определяются действия, которые необходимо совершить тому, кто продаёт недвижимость и тому, кто эту недвижимость покупает. Не должно быть недопонимания и разночтений.

Преимущества аккредитива при покупке недвижимости

У открытия аккредитивного счёта при купле-продаже недвижимости есть ряд весомых плюсов:

1. Защита от происков мошенников и отказа одного из участников выполнять взятые на себя обязательства.
2. Банк оказывает защиту, поддержку и дополнительно – юридическую помощь. Если неправильно оформлены документы или допускаются ошибки в каких-либо действиях, менеджер финучреждения немедленно известит об этом клиентов.
3. Все 3 стороны, участвующие в процессе – продавец недвижимости, покупатель, финансовое учреждение – могут быть уверены в полной безопасности совершаемой сделки.

Возможные риски

У любой сделки с участием больших денежных средств есть подводные камни. В данном случае они не столь весомы, как при расплате наличными, но всё-таки не обошлось без минусов:

• услуга стоит недёшево;
• условия заключения сделки не обладают гибкостью, придётся переплачивать, если не удастся уложиться в срок, определённый контрактом;
• не предусмотрен досрочный вывод суммы со счёта;
• использование аккредитивного счёта с последующей передачей средств продавцу недвижимости — процедура длительная, связанная с потерей денег и времени;
• банк не скрывает от ФНС особенности сделки, что может привести к проблемам с налоговыми органами.

Как видно из сказанного, нет опасности стать жертвой мошенников, риски для покупателя и продавца минимальны. Но за такую возможность приходится платить дополнительным временем и деньгами.

Что приемлемей – банковская ячейка или аккредитив?

Продавцы и покупатели недвижимости, желающие обеспечить защиту своих интересов, встают перед выбором: что лучше, банковская ячейка или аккредитив. Ответить на этот вопрос можно только при чётком понимании целей, преследуемых каждой из сторон. Если нужно удешевить процесс передачи недвижимости, ячейка будет идеальным вариантом. Она обходится гораздо дешевле аккредитива. Если требуется максимальная безопасность при расчете, лучшим вариантом становится аккредитив. При всей дороговизне, он служит надёжной защитой денежных средств.

Кто платит за аккредитив, покупатель или продавец?

Традиционно платит за аккредитив покупатель. Но это не принципиально. В роли плательщика может выступать и главный бенефициар сделки – продавец. Всё зависит от того, к какому соглашению придут стороны при заключении договора.

Вопрос оплаты банковских услуг обязательно должен быть зафиксирован в договоре.

Какие банки работают с аккредитивами?

Не все финансовые учреждения России готовы работать с аккредитивами. Наиболее популярны в данном направлении 5 банков, на достаточно выгодных условиях обеспечивающих безопасность клиентам при совершении сделок купли-продажи недвижимости. Рассмотрим условия этих учреждений:

1. Россельхозбанк. Сбор за услугу колеблется в рамках от 0,15% до 0,2% с суммы. Минимальный платёж – 1 000.00 рублей, максимальный – 15 000.00 рублей.
2. ВТБ24. При покупке квартиры в ипотеку физическими лицами платится фиксированная сумма от 1 500.00 до 4 500.00 рублей (зависит от стоимости недвижимости). В других случаях взымается 0,2%, что в среднем составляет 1 500.00 – 5 000.00 рублей.
3. Сбербанк. С физических лиц взымается 0,2%, то есть, от 1 500.00 до 5 000.00 рублей. Если в сделке задействовано юридическое лицо, сумма будет колебаться в рамках от 2 500.00 до 15 000.00 рублей, что составляет 0,5%.
4. ЮниКредитБанк взымает с клиентов 0,5%. Минимальная сумма – 12 500.00 рублей.
5. Альфа-Банк. Минимум взымается 50.00 USD. С клиентов берётся от 1,5% до 2%.

На долю перечисленных банков приходится около 85% аккредитивов России.

Заключение

Аккредитив – недешёвая банковская услуга. Оформить его можно и при сделках, совершаемых с доверенностью. Многие продавцы и покупатели готовы переплачивать, чтобы защитить себя от гораздо больших потерь. Если учитывать, что в России нередки случаи обмана граждан при совершении сделок купли-продажи недвижимости, есть смысл переплатить 1 500.00 – 15 000.00 рублей, чтобы не потерять миллионы.